各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、海城街道辦，政府各部門：

《海原縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作方案》已經(jīng)縣人民政府研究同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

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（此件公開發(fā)布）

海原縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地

入市工作方案

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為穩(wěn)妥有序推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作，加快構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)和政策性文件，結(jié)合海原縣實(shí)際，制定本方案。

一、工作目標(biāo)

完善集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，明確入市主體、入市范圍、土地用途、入市途徑和程序，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)同責(zé)，實(shí)現(xiàn)在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)中交易，提高集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。

二、工作任務(wù)

入市過程中嚴(yán)格執(zhí)行“232”要求，即抓住“兩項(xiàng)前置條件”，可入市土地鎖定在國(guó)土空間總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途，并完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記的存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；緊盯“三項(xiàng)負(fù)面清單”，不能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市（2023年3月1日后批準(zhǔn)的建設(shè)用地），不能把農(nóng)民的宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品房開發(fā)；探索“兩項(xiàng)重點(diǎn)機(jī)制”，兼顧國(guó)家、集體和農(nóng)民個(gè)人的入市土地增值收益調(diào)節(jié)機(jī)制，保護(hù)農(nóng)民集體和個(gè)人權(quán)益，保障市場(chǎng)主體愿用、會(huì)用入市土地的權(quán)益保護(hù)機(jī)制。

（一）前期準(zhǔn)備

1.摸清數(shù)據(jù)底數(shù)。依據(jù)《海原縣國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》、村莊規(guī)劃、海原縣第三次國(guó)土調(diào)查及年度國(guó)土變更調(diào)查成果，摸清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地底數(shù)。對(duì)存量集體建設(shè)用地中的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開展地籍調(diào)查，建立存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)主要包括坐落、四至、界址、面積、權(quán)屬、規(guī)劃、流轉(zhuǎn)情況等信息，并納入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)。

2.落實(shí)規(guī)劃管控。結(jié)合《海原縣國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》和村莊規(guī)劃成果，統(tǒng)籌并合理安排存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的規(guī)模、布局、開發(fā)強(qiáng)度和開發(fā)時(shí)序。

3.建立入市底價(jià)。按照已依法公布實(shí)施的海原縣集體建設(shè)用地土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)，由土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展土地評(píng)估，經(jīng)縣人民政府研究，確定入市底價(jià)。

4.夯實(shí)權(quán)屬基礎(chǔ)。核實(shí)已依法辦理集體土地所有權(quán)登記的集體建設(shè)用地。探索解決集體建設(shè)用地歷史遺留問題政策措施，研究對(duì)2009年以前已經(jīng)形成并經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查為建設(shè)用地、但尚未取得合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地的處置辦法。在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮村民自治作用，穩(wěn)妥解決不符合規(guī)劃、缺乏合法手續(xù)、土地利用效率低等歷史遺留問題。

（二）明確入市邊界

1.入市范圍。《海原縣國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》、村莊規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途，并完成集體土地確權(quán)登記的存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可納入農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍。擬入市土地還應(yīng)符合以下條件：

（1）產(chǎn)權(quán)明晰、無權(quán)屬爭(zhēng)議，已依法辦理土地所有權(quán)登記，未被司法機(jī)關(guān)查封或者行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利；

（2）宗地上的建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施權(quán)屬明晰，未被司法機(jī)關(guān)依法查封或以其他方式限制權(quán)利，地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償可有效處理的；

（3）符合產(chǎn)業(yè)、環(huán)保等政策及標(biāo)準(zhǔn)要求，土壤環(huán)境質(zhì)量符合建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)；

（4）具備通路、通水、通電、土地平整等條件，但農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易雙方另有約定的除外。

2.入市主體。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體為具備所有者身份的農(nóng)民集體和依法代表行使所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。在入市前，土地所屬村（組）集體應(yīng)完成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記賦碼。根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村等集體經(jīng)濟(jì)組織不同形態(tài)和發(fā)育程度，指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織綜合分析入市和成片開發(fā)土地征收的利弊和影響，尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)入市、成片開發(fā)土地征收的選擇權(quán)，充分聽取意見建議和滿足合理訴求。

3.實(shí)施主體。入市過程中，由集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)等自治組織作為實(shí)施主體。考慮到入市方案制定和實(shí)施過程具有專業(yè)性、市場(chǎng)性的特點(diǎn)，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上代表同意，可委托具有市場(chǎng)法人資格的組織作為入市實(shí)施主體?？h自然資源局做好業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督工作。

（三）明確入市方式、年限及入市平臺(tái)

1.入市方式。在符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求前提下，通過出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等方式進(jìn)行入市。

2.使用年限。通過出讓方式取得使用權(quán)的，使用年限按照下列用途確定：工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地不超過五十年；商服用地不超過四十年。

通過出租方式取得的使用權(quán)的，租賃期限不得超過二十年。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。使用最高年限不得超過國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的相同用途的最高年限。

3.入市平臺(tái)。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租、作價(jià)出資（入股）統(tǒng)一納入自治區(qū)公共資源交易平臺(tái)網(wǎng)上交易系統(tǒng)。

（四）規(guī)范入市程序

制定《海原縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流程及決策辦法》。主要程序有：

（1）根據(jù)入市范圍要求確定入市地塊；

（2）依據(jù)村莊規(guī)劃提出擬入市宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，評(píng)估宗地價(jià)格；

（3）入市方案編制；

（4）入市方案審核；

（5）公開交易；

（6）簽訂合同；

（7）使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。

（五）盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地

1.對(duì)依法取得、符合規(guī)劃和用途管制規(guī)則的存量集體建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件，可就地入市。

2.依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃統(tǒng)一開展農(nóng)村土地綜合整治和基礎(chǔ)設(shè)施配套、重新劃分宗地并調(diào)整確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，按照新的規(guī)劃條件調(diào)整入市。

3.允許通過城鄉(xiāng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)用地增減掛鉤政策，將零星、分散的存量集體建設(shè)用地復(fù)墾成農(nóng)用地后，騰挪出建設(shè)用地指標(biāo)，調(diào)整到符合條件的區(qū)域入市。

（六）健全入市增值收益分配機(jī)制

建立土地增值收益的有效機(jī)制，兼顧國(guó)家、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民利益。

1.制定《海原縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理辦法》，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員從不同用途入市土地所得收益基本均衡。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可探索鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村聯(lián)動(dòng)等形式，拓寬農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市市場(chǎng)，采用股權(quán)分紅等形式獲得入市收益。

2.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)得人，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。調(diào)節(jié)金繳納憑證是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的要件。

3.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)會(huì)同縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、財(cái)政局，按照農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源管理的有關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市資金專門賬戶，按規(guī)定比例留歸集體的土地增值收益，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，及時(shí)公開資金使用情況，嚴(yán)格監(jiān)督管理。入市收益主要用于農(nóng)村社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施完善和農(nóng)村公共服務(wù)提升等公益事項(xiàng)。

4.調(diào)節(jié)金由縣財(cái)政局統(tǒng)籌安排使用，主要用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村環(huán)境整治、生態(tài)補(bǔ)償、土地復(fù)墾、失地農(nóng)民保障以及對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)困難群眾救助等支出。嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理。

（七）嚴(yán)格入市土地開發(fā)利用監(jiān)管

1.規(guī)范入市合同管理。入市宗地成交并完成公示后，縣自然資源局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與土地使用權(quán)人參照合同示范文本簽訂《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價(jià)款支付、交地時(shí)間和開竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，約定提前收回的條件、補(bǔ)償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等。

2.按照約定開發(fā)利用。依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)按照法律法規(guī)和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（出租）合同確定開發(fā)期限、土地用途及相關(guān)土地使用條件開發(fā)利用土地。

3.土地開發(fā)利用監(jiān)督。土地所有權(quán)人負(fù)責(zé)監(jiān)督使用權(quán)人按照農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（出租）合同約定的開發(fā)期限開發(fā)土地。通過簽訂《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議》等方式，明確政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與土地使用權(quán)人等各方權(quán)利和義務(wù)。參照國(guó)有建設(shè)用地中閑置土地的處置要求，加強(qiáng)對(duì)入市土地閑置的監(jiān)管和處置。

4.加強(qiáng)規(guī)劃許可管理。明確規(guī)劃許可管理要求，統(tǒng)一并規(guī)范規(guī)劃許可辦理事項(xiàng)。完善規(guī)劃條件、規(guī)劃許可業(yè)務(wù)鏈條的實(shí)施和監(jiān)管規(guī)定，優(yōu)化事項(xiàng)流程，提高審批效率，加強(qiáng)執(zhí)法巡查。

5.提前收回使用權(quán)。因規(guī)劃調(diào)整或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等需要收回農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)依法收回并給予土地使用權(quán)人合理補(bǔ)償。交易雙方如有爭(zhēng)議，依照合同的約定協(xié)商處理、申請(qǐng)仲裁或者向法院提起訴訟。

6.入市程序備案監(jiān)督。入市完成后，由實(shí)施主體將入市程序中的相關(guān)資料交由村集體長(zhǎng)期保存，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣自然資源局備案管理。

三、實(shí)施步驟

（一）啟動(dòng)部署階段（2026年4月底前）

成立海原縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定工作方案，開展底數(shù)調(diào)查、制定配套規(guī)章制度等前期工作。

（二）組織實(shí)施階段（2026年5月—2028年2月）

核實(shí)確認(rèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)、村莊規(guī)劃技術(shù)審查和數(shù)據(jù)庫(kù)，在此工作基礎(chǔ)上按照方案穩(wěn)妥有序開展入市工作。

（三）試行總結(jié)階段（2028年3月—2028年4月底）

在開展入市的過程中，按照研究要深入、總結(jié)要及時(shí)的原則，逐步完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市體制機(jī)制，認(rèn)真總結(jié)入市工作的做法、經(jīng)驗(yàn)和不足。

四、保障措施

成立由縣長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，縣委、縣政府主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長(zhǎng)，縣自然資源局、發(fā)改局、司法局、財(cái)政局、住建局、水務(wù)局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、中衛(wèi)市生態(tài)環(huán)境局海原分局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、稅務(wù)局以及各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府為成員的海原縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作專班，辦公室設(shè)在縣自然資源局，主要負(fù)責(zé)人任辦公室主任，具體負(fù)責(zé)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市方案的核對(duì)工作。辦公室不刻制印章，因工作需要，由縣自然資源局代章。

自然資源局負(fù)責(zé)指導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織開展地價(jià)評(píng)估、招標(biāo)、拍賣、掛牌等入市交易的具體實(shí)施。牽頭組織開展實(shí)用性村莊規(guī)劃辦理工作，確定入市地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃條件等指標(biāo)。發(fā)改局負(fù)責(zé)依據(jù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)項(xiàng)目節(jié)能、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、投資建設(shè)等內(nèi)容進(jìn)行審查。生態(tài)環(huán)境局負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目是否符合生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求進(jìn)行審查。住建局負(fù)責(zé)指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)管理，做好項(xiàng)目施工許可、工程質(zhì)量監(jiān)督等工作。水務(wù)局負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目是否符合水土保持要求進(jìn)行審查。農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地配套農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)工作進(jìn)行指導(dǎo)和服務(wù)，審核指導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)。財(cái)政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)土地增值收益調(diào)節(jié)金征收及使用管理，積極探索財(cái)政支持集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的辦法。將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作經(jīng)費(fèi)納入相應(yīng)的財(cái)政預(yù)算，也可從收繳的土地增值收益調(diào)節(jié)金中撥付，確保各項(xiàng)工作的順暢開展。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為入市工作的責(zé)任主體，監(jiān)督和指導(dǎo)村級(jí)組織切實(shí)履行民主程序，完成本區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市項(xiàng)目初審，監(jiān)督檢查農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地增值收益分配和使用等工作；加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，正確引導(dǎo)輿論；負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地地上建筑物拆除騰退工作。